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Darlehen für Hausbau oder Wohnungserwerb. Hypothekendarlehen
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cäsar
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Beitrag von cäsar » Fr Okt 31, 2008 19:05

hallo,

ich möchte in deutschland ein haus kaufen, ich arbeite als anwalt im ausland (nicht in der eu).
das haus hat 5 wohnungen und 6 garagen und ist komplett vermietet. es kostet 200.000 € . als eigenkapital würde ich 40.000 -50.000 € zuschiessen.
ausserdem habe ich eine 2-zi- wohnung als sicherheit, ist vermietet und nicht belastet .

gibt es eine bank , die mir einen kredit gewähren würde, vielleicht eine sparkasse ?

weil fast jede bank ,glaube ich ,verlangt, dass man in deutschland arbeiten muss, aber mit so viel eigenkapital und dazu noch eine wohnung als sicherheit, müsste es doch eine bank geben ,die mir einen kredit trotzdem gewährt, am besten mit sondertilgungen bis zu 10 000€ /jahr ?
es müsste doch irgendwie eine ausnahme geben ?
ich bin ,denke ich, mehr als nur kreditwürdig , oder ?

danke

meinjob1
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Nur als Realdarlehen möglich.

Beitrag von meinjob1 » Mo Nov 17, 2008 15:25

Über den RD-Bereich hinaus ohne Einkünfte in D vermutlich leider nicht darstellbar.

cäsar
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Beitrag von cäsar » Mo Nov 17, 2008 17:17

was heisst RD-bereich ?

ich habe eine wohnung , die ist vermietet und bringt so 250 € im monat.

es macht doch gar kein sinn ,dass ich in deutschland beschäftigt sein muss, heute hab ich einen job morgen wieder nicht,,und das noch ohne eigenkapital, solche leute bekommen einen kredit, aslo dass man keinem einen kredit gibt, der gleich 40.000 € als eigenkapital zuschiesst, ist doch nicht zu glauben. ich bin doch kreditwürdig, habe auch keine schufaeinträge, und dazu wie gesgt noch eine wohnug, die nicht belastet ist, die ich mit cash bezahlt habe. die bank kann doch nur im lus mit mir sein, wenn ich den kredit nicht mehr zahlen kann , dann nimmt sich die bank halt mein eigenkapital (40.000 €) un dann noch das haus und vielleicht auch noch meine wohnung , ist mit mindestens 80.000 € im plus.

da verstehe ich die banken nicht.

mir wurde empfohlen,falls ich doch einen kredit bekomme ,dass ich 40.000 € bei einer bausparkasse einzahle, um einen zins die letzten 10 jahren mir zu sichern.
kredit würde über 20 jahre laufen.
ich weiss gar nicht wie ein bauspar funtioniert. kann ich die 40.000 dann nach 10 jahren abheben, oder wie läuft das ab ?


danke

meinjob1
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Beitrag von meinjob1 » Mo Nov 17, 2008 18:01

RD heißt Realdarlehen. Beispiel: Kaufpreis 100.000 €. Die Bank würde unter Ansatz eines Risikoabschlages von 20 % einen Beleihungswert von 80.000 € festlegen. Hiervon wiederum 60 % also 48.000 € wären im Realdarlehensbereich abgesichert. Für diesen Bereich gelten 1. Topzinssätze und 2. ist auch das Einkommen nicht soooo wichtig, da im Zweifelsfall die Bank ja nur knapp 50000 € finanziert hat, die sie im Notfall auch über Zwangsversteigerung wieder hereinholen kann.

Was Job hier, Job da angeht, stimme ich dir zwar zu. Trotzdem ist die Vorgabe, bei vermutlich allen Banken, so, dass 1. das Einkommen ausreichen muss, um den Kredit zu bezahlen und 2. die Bank Zugriff auf das Einkommen haben möchte, also im Zweifelsfall das Gehalt pfänden können will. Das funktioniert aber nicht, bei Gehaltszahlung außerhalb D. Bin selber Banker im Baufinanzierungsbereich und hatte erst letzte Woche eine ähnliche Anfrage mit eben dieser Vorgabe vom Backoffice, Kredit nur in Höhe Realdarlehensbereich.

Was das Bausparen angeht, das funktioniert so: du schließt einen Bausparvertrag ab (Abschlussgebühr in der Regel ca. 1 % der Abschlusssumme) zahlst das Guthaben in Höhe von ca. 40 % der abgeschlossenen Bausparsumme ein (also bei z.b. 100.000 €: 1.000 € abschlussgebühr und ca. 40.000 € ansparen, entweder durch einmaleinzahlung oder monatliche ansparraten). Geichzeitig gibt dir die bank ein darlehen in höhe von 100.000 € mit dem du den Kaufpreis bezahlst. Je nachdem wie schnell du das erforderliche Guthaben angespast wird der bausparvertrag dann zuteilungsreif, das heißt du zahlst mit dem dann fälligen bausparvertrag von 100.000 € das von der bank vorfinanzierte darlehen in höhe von 100.000 euro zurück. danach zahlst du den bausparvertrag zurück. da du hier aber schon 40000 € angespart hast, sind das dann nur noch ca. 60.000 Bauspardarlehen.

Vorteil: der bausparzins ist relativ niedrig (zwischen 3,5 -4,5 % ungefähr)

Nachteil: bis der vertrag zugeteilt ist, zahlst du zinsen aus den vollen 100.000 € bankdarlehen und die rückzahlungsrate ist relativ hoch (so kommst du insgesamt auf nur 20 jahre laufzeit)

Banken sind bei kreditverträgen bausparen großzügiger, da sie beim abschluss provision kriegen....

ich hoffe ich konnte weiterhelfen.

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Beitrag von meinjob1 » Mo Nov 17, 2008 18:06

lösung wäre ev. , wenn du in D z.b. eltern o.ä. hast, die der bank gegenüber ebenfalls schuldner werden. dann hat die bank im zweifelsfall jemanden , an den sie sich halten kann, und du kannst trotzdem kaufen und das ganze abzahlen. wenn du allerdings nicht mehr zahlen kannst, wird sich die bank an den mischuldner halten. diese variante funktioniert daher eigentlich nur innerhalb der verwandschaft.

cäsar
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Beitrag von cäsar » Di Nov 18, 2008 1:40

vielen dank.

es gibt da jemanden, der als schuldner in frage kommt.

ich nehme mal die variante mit dem schuldner.

was passiert eigentlich mit meinem eigenkapital (40.000€), wenn ich dann das haus nicht nach z.b 5 jahren weiter abbezahlen kann ?


danke

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Beitrag von meinjob1 » Di Nov 18, 2008 11:43

Wenn Du Deine Raten nicht mehr zahlen kannst, würde die Bank das Objekt verwerten, sprich verkaufen, notfalls auch über Zwangsversteigerung. Dann kommts auf die Höhe des Verkaufserlöses an. Die Bank kriegt natürlich nur, was ihr zusteht, sprich die Höhe des noch bestehenden Darlehens, und natürlich ev. rückständige Zinsen. Alles darüber hinaus kriegst Du. Im besten Fall Dein Eigenkapital oder noch mehr, im schlechtesten Fall (bei einem sehr niedrigen Zwangsversteigerungserlös) würden Restschulden bestehen bleiben. Sollte das bevorstehen solltest Du Dich wohl an Immoakuthelfer wenden...;-)...da kennt er sich bestimmt besser aus als ich...

cäsar
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Beitrag von cäsar » Do Nov 20, 2008 20:09

hallo,

mein kreditvermittler hat mir gestern gesagt, dass ich bis morgen (21.11.08),wenn ich dieses haus kaufen will,einen nachweis über mein eigenkapital bringen muss , weil die zinsen steigen, aber wie kann das sein , wenn der leitzins unverändert bei 3,25 % liegt ?

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Beitrag von meinjob1 » Fr Nov 21, 2008 10:43

So einfach ist das mit der Zinsentwicklung nicht. Z.B. ist das mit dem Zins so ähnlich wie mit Aktien. Oftmals werden Entwicklungen vorweggenommen. Wenn z. B. die Banken mit einer Zinssenkung des Leitzinses rechnen, gehen die Zinsen oftmals schon im Vorfeld runter. Wenn dieser dann nicht wie erwartet oder in geringerer Höhe als erwartet gesenkt wird, steigen die Zinsen wieder, obwohl der Leitzins gesenkt wurde. Darüberhinaus spielen viele weitere Faktoren mit, wie z. B. die Refinanzierungsmöglichkeiten generell (Finanzkrise !!....), ev. hattest Du auch ein Angebot aus einem Kontingent, dass nun ausläuft oder erschöpt ist...oder...oder...oder.

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Beitrag von meinjob1 » Fr Nov 21, 2008 11:51

P.S. Wenn ich mir allerdings die Zinsentwicklung hier in unserem Haus angucke, kann ich Deine Bedenken allerdings gut verstehen...Eigentlich müsstest Du aktuell ein (mehr oder weniger) deutlich besseres Angebot erhalten...Vielleicht macht ja der Vermittler auch einfach nur Druck?

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Beitrag von cäsar » Fr Nov 21, 2008 14:08

er hat mir gesagt, dass bei einer zinsfestschreibung von 10 jahren ,der zins 4,9 % beträgt, bei 15 jahren 5,2% ( beide nominal), für kapitalanleger, falls das eine rolle spielt.

wie gesagt; wenn ich keinen eigenkapitalnachweis von diesen 40.000 oder 50.000 € ( wieviel ich halt eigenkapital einzahlen möchte) bis heute erbringe , dann wird der zins nächste woche bei so 5,3 % nominal liegen.


was ist davon zu halten, z.b vom zins ist er hoch ?


danke

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Beitrag von meinjob1 » Fr Nov 21, 2008 15:46

Ist jedenfalls kein Zinssatz für eine "gute" Finanzierung (wäre es zumindestens, Stand heute, hier im Haus nicht) und ich vermute mal, Provision für den Vermittler ist auch eingerechnet, das ist bei Vermittlergeschäft so üblich. Warum frägst Du nicht mal bei Deiner Hausbank? Mit Mitschuldner müssten die das doch auch hinkriegen.

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Beitrag von meinjob1 » Fr Nov 21, 2008 16:22

Wo wohnst Du, wo liegt das Objekt, wie ist der Zustand, wie hoch sind die Mieteinnahmen, wie hoch ist das Netto-Einkommen Deines Mitschuldners und welche Ausgaben hat er ungefähr (Familienstand ?, Miete ? Kredite ?) Mit diesen Angeben könnte ich konkretere Aussagen machen.

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Beitrag von meinjob1 » Fr Nov 21, 2008 16:24

Achja und auch wichtig, welche Ratenhöhe stellst Du Dir vor?

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Beitrag von meinjob1 » Fr Nov 21, 2008 16:25

Kannst mir auch ne pm schicken, wenn Du das nicht öffentlich schreiben willst.

cäsar
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Beitrag von cäsar » Mo Nov 24, 2008 1:01

ich habe eine pm geschickt, aber wo schreiben sie die antwort hin ?

cäsar
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Beitrag von cäsar » Mo Nov 24, 2008 23:09

werden sie mir eine e-mail schicken ?

Gast

Warum sind denn Versicherer auch Baufinanzierer?

Beitrag von Gast » Mo Okt 18, 2010 19:33

Hi,

kann mir einer sagen, warum Versicherer auch auf einmal Baufinanzierer sind, können die nicht bei ihrem Geschäft bleiben?

Bye,

Connie

Marga

Beitrag von Marga » Mo Okt 18, 2010 19:33

Hallo Connie,

wenn man sich mal Versicherungen und Banken anschaut, dann macht doch jeder alles und es gibt keinen Unterschied mehr, wo man was machen kann. Wenn dann Versicherungen Baufinanzierer sind und wenn Banken Versicherer sind, dann ist das doch alles das gleiche. Wenn du dir auch mal die ganzen Struktur anschaust, dann gehört doch jede Bank einer Versicherung und das ist dann eh wieder alles in eine Tasche.

Cu,

Marga

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